#2. Die 5 größten Fehler bei Immobilieninvestments

00:00:00: Hey, hier ist eure Emo Diva. Herzlich willkommen auf meinem Podcast "Finanzen mit Charakter".

00:00:09: Denn bei mir geht es um viel mehr als nur im mobilen Investment, denn es geht um dich,

00:00:14: um dein Charakter, um deine Persönlichkeit und deine Zukunft mit Immobilien.

00:00:19: Wenn dich dieses Thema auch interessiert, dann freue ich mich auf dich, vollgemiert und wir werden den Weg gemeinsam gehen.

00:00:26: Hallo zusammen, hier ist wieder die Emo Diva und heute haben wir die zweite Podcast-Folge.

00:00:39: Ich habe euch ja schon in der ersten Folge versprochen, dass ich über die Fehler beim Immobilien-Investieren heute rede.

00:00:48: Und zwar habe ich jetzt so die fünf größten Fehler beim Immobilien-Investieren meiner Meinung nach ganz wichtig.

00:00:57: Ich teile hier meine Erfahrungen. Ich bin seit 19, also seit ich 19 bin, investiere ich in Immobilien.

00:01:05: Das sind bereits 16 Jahre und habe ein paar Erfahrungen, die es bezüglich schon gemacht.

00:01:12: Und bei mir ist es, sage ich mal, ein extra ordentlicher Podcast, weil ich nicht immer die Meinung von allen Teile.

00:01:19: Deswegen ist es auch Diva. Ich mache viele Dinge anders als alle anderen und habe dann auch natürlich andere Ergebnisse.

00:01:28: So, wir fangen direkt mit dem Fehler Nummer 1.

00:01:32: Also, das ist ganz, ganz wichtig. Ich habe auch schon über 100 Kunden dazu verholfen, Immobilien zu investieren

00:01:39: und habe ungefähr knapp 2000 Gespräche geführt und habe auch schon so ein bisschen das Gefühl bei Menschen,

00:01:49: die mir sagen, sie werden Immobilien investieren, dann investieren sie doch nicht und wer setzt tatsächlich um.

00:01:57: Und somit ist der erste Fehler meiner Meinung nach, wenn du nur ein Theoretiker bleibst.

00:02:04: Aktuell gibt es so viel Wissen auf YouTube. Du kannst ja viele Podcast anhören, du kannst so viele Bücher über Immobilien lesen.

00:02:15: Und deswegen ist es ganz, ganz wichtig, wir nehmen so viel Input rein und sehen vor lauter Bäumen, dann walt nicht mehr

00:02:24: und gehen mit so einem Kopf an den Markt und verstehen gar nicht, was wir denn jetzt wirklich kaufen sollen.

00:02:30: Und deswegen ist es ganz, ganz wichtig, wenn du dir Wissen im Internet holst, ist es ganz, ganz auch wichtig.

00:02:39: Wenn ich dir jetzt von 2009 erzähle, als ich mit Immobilien angefangen habe, ist es ein bisschen eine andere Strategie als wenn du jetzt anfängst.

00:02:48: Ganz wichtiger Punkt auch sofort zu unterscheiden, was ist dein Ziel und willst du dieser Immobilien-Invester werden oder Kapitalanlege?

00:03:00: Ich erkläre ganz kurz den Unterschied.

00:03:02: Ein Immobilien-Invester ist jemand, der selbst auf die Suche geht, der sich mit den Maglern rumschlägt

00:03:11: oder irgendwie versucht, irgendeinen Schnipchen Immobilier zu ergarten und wartet auf den perfekten Moment und macht dann aber auch alles selber.

00:03:21: Also die Vermietung, die Suche der Immobilier, die Renovierung eventuell und alles, was mit Immobilien zu tun hat, macht er dann selber.

00:03:32: Ein Kapitalanleger ist jemand, der sagt, hey, ich habe einen super Job, ich verdiene ganz gut Geld

00:03:39: und ich habe auch Geld zum investieren, weiß auch, dass die Immobilien toll sind, habe aber weder Zeit noch die Lust, mich damit auseinanderzusetzen.

00:03:48: Da sind zum Beispiel meine Kunden, die sagen, hey, ich weiß, Immobilien sind toll, aber ich hätte gerne jemanden oder ein Konzept, wo das alles organisiert ist.

00:03:59: Und das ist ein riesen, riesen Unterschied.

00:04:01: Kann natürlich passieren, dass ein Kapitalanleger sagt, hey, nach erster, zweiter Immobile, ich habe Bock auf mehr, das macht mir Spaß.

00:04:08: Es ist zu meiner Passion geworden.

00:04:10: Ich werde mich da selbst einarbeiten.

00:04:12: Und das ist natürlich ein anderer Ansatz, aber somit hast du auch schon die erste Erfahrung mit Immobilien gemacht.

00:04:20: Du kannst Protokolle lesen, du kannst dann auch die Nebenkostenerbrechnung lesen.

00:04:26: Du weißt, falls was ist, hattest du auch Michael Sandsprechpartner, hast du auch weiterhin.

00:04:31: Und das ist der riesen Unterschied.

00:04:33: Wenn du alleine auf den Markt gehst, so war ich mit 19.

00:04:37: Ich habe einfach gekauft, weil die Immobilie in dem Haus war, wo wir gelebt haben.

00:04:44: Und dann hat sich das so angeboten.

00:04:47: Und ich habe echt alles Learning by Doing gemacht, weil früher gab es noch nicht so viel Informationen.

00:04:53: Und ich hatte auch keinen aus dem Umfeld, die Immobilien investiert hatten.

00:04:58: Das heißt, man hat wirklich so Try and Error gemacht.

00:05:01: Es gab damals auch nicht diese ganzen Treffen und Immobilien vor und alles, was es gab, noch kein Podcast.

00:05:08: Und das ist natürlich auch ein wichtiger Punkt.

00:05:12: Wenn du dir jahrelang Wissen reinziehst, dann bitte fangen umzusetzen.

00:05:17: Weil das ist der Unterschied.

00:05:19: Du bist nicht nur ein theoretischer Immobilieninvestor, sondern auch tatsächlich in der Praxis.

00:05:24: So, das ist erstmal zum Punkt 1.

00:05:28: Zweiter Punkt.

00:05:30: Stelle ich auch immer wieder fest.

00:05:33: Und so dieser Fehler hätte mich fast ruiniert.

00:05:37: Das ist der Fokus nur auf die Mietrendite.

00:05:42: Die Immobilie hat mehrere Renditen.

00:05:45: Und für mich ist, was ich festgestellt habe, es wichtig, keine Immobilie.

00:05:49: Es ist ein langfristiges Investment.

00:05:52: Das heißt, du kaufst eine Immobilie für zehn Jahre, weil die Zinsbindung natürlich für zehn Jahre ist und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren gegeben ist.

00:06:00: Und wenn du nur einen Fokus auf die Mietrendite hast und eine Keschlo Immobilie kaufst, aber die natürlich renovierungsbedürftig ist.

00:06:10: Deswegen ist auch oft Keschlo.

00:06:12: Das war das eine Zählage zum Beispiel und war ein Objekt, wo natürlich viel zu renovieren war in kommenden Zeiten.

00:06:21: Nur die Zeit kam viel schneller als gedacht.

00:06:23: Und somit wurde aus dem Keschlo ganz schnell ein Minus geschäft.

00:06:30: Deswegen, wenn die Leute nur auf die Mietrendite achten und die Mieter kannst du anpassen,

00:06:36: es ist wichtig, die Immobilie im Ganzen zu sehen.

00:06:39: Also sind ein paar Kriterien, die du beachten musst.

00:06:42: Und das ist ganz, ganz wichtig.

00:06:45: Sätze bitte den Fokus nicht nur auf die Miete, sondern darauf, was an der Immobilie noch gemacht werden muss.

00:06:53: Es ist, Herr Frusterskipps, ein Sprichwort, kostenlosen Käse gibt es nur in der Mausfalle.

00:06:59: Deswegen ist es ganz, ganz wichtig, auch da zu gucken.

00:07:03: Wichtig ist für mich, nach 10 Jahren ein Katz zu machen, zu sagen, was hat mich im Endeffekt die Immobilie gekostet.

00:07:09: Das wäre für mich ein wichtiger Punkt und was für einen Wert hat dann diese Immobilie.

00:07:15: So, das war jetzt ganz kurz der zweite Punkt.

00:07:18: Der dritte Punkt ist natürlich die mangelnde Diversifikation.

00:07:22: Das ist so ein kompliziertes Wort, aber es geht einfach darum, dass du nicht nur in Immobilien investierst.

00:07:28: Das ist dann ein sogenanntes Klumpenrisiko.

00:07:31: Das sehe ich auch oft im Portfolio der Kunden, dass die so Kunden liebhaben, bin ich auch einer davon übrigens gewesen,

00:07:40: die gerne nur in Immobilien investiert.

00:07:43: Natürlich haben die ja da mit dem Fremdkapitalhebel die beste Wirkung, unser Einkommen zu vergrößern,

00:07:50: bzw. netter Einkommen dann im Endeffekt.

00:07:54: Und somit ist es verleiht, es natürlich auch dazu, nur den Fokus auf Immobilien zu legen.

00:08:00: Und das Risiko ist natürlich mit diesem Klumpenrisiko, dass dein Kapital vor allem mit Immobilien nicht liquide ist.

00:08:09: Das heißt, du hast erstmal keinen Zugriff.

00:08:11: Und somit kann das dir sehr schnell den Zaskenick brechen.

00:08:17: Das heißt, wenn du in Immobilien investiert bist, musst du auch weiter diversifizieren.

00:08:22: Darauf legen wir bei unseren Kunden sehr, sehr den Fokus, dass wir nach der Dreispeichenregel arbeiten.

00:08:30: Und zwar sind das die Rohstoffe, Immobilien und natürlich auch Cashkapital.

00:08:38: Deswegen ist es ganz, ganz wichtig, kurz, mittel langfristig.

00:08:41: Und Immobilien sind langfristig, außer du machst fix und flip.

00:08:45: Das heißt, du kaufst Immobilien, sanierst und verkaufst.

00:08:48: Das ist aber ein aktives Businessmodell.

00:08:51: Genau, das wäre das eine ganz, ganz wichtige Diversifikation.

00:08:56: Und so, dann haben wir noch den Punkt Nummer 4.

00:09:01: Das ist ein sehr spannender Punkt, auch die emotionale Entscheidung.

00:09:08: Habe ich sehr, sehr oft bei den Frauen gelernt, gemerkt, weil wenn ich Paare habe, sind die Männer eher so auf zahnderten Fakten basiert.

00:09:17: Und die Frauen, wir sind von Natur aus emotionale Wesen.

00:09:20: Wir kaufen die Immobilien, die schön sind.

00:09:23: Und das ist unser Anspruch.

00:09:26: Und eine Kapitalanlage, Investmentimmobilien, die muss sich rechnen.

00:09:31: Die darf auch schön sein.

00:09:32: Das ist ein Pluspunkt, aber ansonsten ist es ein, es muss einen Zweck erfüllen.

00:09:38: Das muss Geld verdienen.

00:09:40: Und wenn du emotional entscheidest, weil, keine Ahnung, das bei dir in der Nähe ist,

00:09:45: oder weil es schön aussieht oder weil es dann bekannter jetzt verkauft, auch wenn es so gar nicht passt,

00:09:51: das sind Sachen, da musst du rational an die Sache rangehen.

00:09:56: Das ist ganz, ganz wichtig.

00:09:58: Und wir Frauen, wir wählen zum Beispiel auch, also merke ich oft auch bei Kunden,

00:10:03: dass die eine Kapitalanlage nach den Kriterien von Eigenheim aussuchen.

00:10:08: Das heißt, bodenlang tiefe Fenster müssen da sein.

00:10:12: Dann muss eine Badewanne sein statt in der Dusche oder da muss eine schöne Küche rein.

00:10:18: Und das sind Sachen, die wählst du.

00:10:23: emotional bei einer Wohnung, der du selbst einziehen würdest. Bei kapitalen Lagen, das ist eine Art,

00:10:30: sage ich mal, von Business. Deswegen auch da ist die Rationalität gefragt, die Zahlen müssen stimmen.

00:10:35: Wie ich das immer sage, sind das Geldmaschinen. Ganz ganz wichtiger Punkt, bitte nicht verwechseln.

00:10:43: Also ich muss es immer bei meinen Mädels hier mal rausnehmen aus dem Kopf und sagen, die Emotionen,

00:10:49: die müssen wirklich zu Hause bleiben und die Wohnung, also die darf jetzt nicht abgrenzen oder

00:10:55: sonst noch was, aber in einem normalen Zustand, so dass die vermeidbar ist, das ist ganz ganz wichtig.

00:11:02: Und wie gesagt, die Emotionen muss man leider abschalten lernen. So, Punkt Nummer fünf, den habe

00:11:11: ich aber auch in mehrere Unterpunkte aufgeteilt, weil das sehr sehr wichtig ist, ist, wenn du schlecht

00:11:18: vorbereitet bist. Immobilien sind keine Spielzeuge. Das ist ein Immobilieninvestment, ist eine ernste,

00:11:28: verantwortungsvolle Sache. Wenn du zu wenig Kompetentes wissen hast, Kompetent ist immer

00:11:35: Interpretationssache, aber die Sache von wem lernst du das und wie wendest du das auch noch an? Und ganz

00:11:43: ganz wichtig, mit wem gehst du diesen Weg? Also wie gesagt, bei mir war das Try and Error, das hat

00:11:50: mich auch sehr viel Geld und Zeit gekostet. Ich habe tatsächlich auch sofort mir irgendwelche

00:11:56: Weiterbildung gemacht für Immobilien, da gab es aber wie gesagt noch nicht so viel auf dem Markt,

00:12:02: nur was Verwaltungen angehen, habe ich viel gemacht, weil ich natürlich mit 19 Vermieterin war und

00:12:08: wusste überhaupt nicht, wie ich mit dem allem umgehen soll. Und das sind Sachen, also du brauchst

00:12:14: kompetentes Wissen oder du brauchst jemanden an der Seite, der mit dir den Weg geht und bei

00:12:19: jeden Fragen einfach zur Verfügung stellt und dich also so zu sagen an die Hand nimmt. Dann auch

00:12:27: ein wichtiger Punkt merke ich auch oft bei meinen Kunden, dass du dich von Umfeld oder ich würde

00:12:34: sogar sagen vom negativen Umfeld beeinflussen lässt. Das heißt, du hast vor, Immobilien zu

00:12:41: investieren. So, mit dieser Idee gehst du jetzt zu Eltern, Brüder, Schwester, Freunde, Kabotskollegen,

00:12:50: was ist das ich. Und ich nehme an, die meisten investieren nicht in Immobilien, also so war das

00:12:56: bisher immer der Fall und dann erzählst du mit voller Begeisterung, dass du diese Idee hast. Was

00:13:02: denkst du, wie oder beziehungsweise was werden sie dir sagen? Und das ist wirklich ein sehr,

00:13:10: sehr wichtiger Punkt auf die Leute zu hören, die dort sind, wo du hin willst und nicht von

00:13:17: besorgten Umfeld oder jemanden, der gar nicht will, dass du diese Ziele erreichst. Und noch wichtiger,

00:13:25: dass ich davon nicht beeinflussen zu lassen, also ich persönlich verwende die Strategie, dass ich

00:13:31: diese Informationen gar nicht gebe oder erst dann, wenn das schon passiert ist, das heißt, wenn ich schon

00:13:36: beim Notar war, dann sage ich das den Leuten, weil wenn das schon passiert ist, dann werden die

00:13:43: Vorsichtiger damit umgehen, als vorherdisch davon abzuhalten. Also das war so bisher meine Erfahrung.

00:13:51: Genau und das wollte ich ja auch nochmal anmerken, dass das ganz, ganz wichtiger Punkt gehört auch

00:13:55: tatsächlich zum schlecht vorbereitet dazu, weil du sollst dich einfach nicht davon abhalten lassen,

00:14:03: wenn du mit dieser Gedanken spielst. Genau und wichtiger Punkt auch, dass du versuchst es irgendwie

00:14:11: zu machen, dass du jetzt einfach willst, also du wirst auch merken, wenn du einfach losgehst und

00:14:17: irgendwelche Mobiliensuchst, du wirst da annungslos irgendwo rumrennen und meistens auch nicht

00:14:24: verstehen, auch wenn du diese Protokolle bekommst, worauf sollte geachtet werden, Rücklagen,

00:14:29: Standhaltung, was wurde gemacht, was kann noch anstehen, das sind alle so Erfahrungswerte,

00:14:34: die brauchst du einfach und auch genauso bei der Finanzierung, du brauchst jemanden,

00:14:39: dem du vertrauen kannst, tatsächlich, ja, also bei mir hat das mit dem Finanzierung sehr,

00:14:45: sehr starke Hürde, das hätte mich auch, sage ich mal, dazu verleihen können, so sagen,

00:14:51: die Immobilien sind nicht mal eins, weil 15 Banken haben wir einfach ohne Grund abgesagt,

00:14:56: weil ich zu jung war, aber es ist eine andere Geschichte, die 16. Bank hat es trotzdem finanziert

00:15:01: und war dann auch ein toller Immobilienweg. Genau und noch ein Punkt, wichtigster Punkt

00:15:11: und auch der letzte Punkt aus meiner Sicht ist das falsche Mindset, was meine ich damit?

00:15:20: Also deine Einstellung zu Immobilien. Ich habe festgestellt, es gibt einfach Menschen,

00:15:25: die sind nicht für Immobilien gemacht und dann gibt es halt Menschen, die sind nicht

00:15:31: für Aktien gemacht oder je nachdem und du musst, also du musst nicht, aber es wäre

00:15:37: gut, wenn du einfach ein Immobilienfan wirst, weil ich kann, also ich würde am liebsten

00:15:44: allen eine Immobilie verkaufen und sagen, hey, das ist was ganz Tolles, so bin ich auch

00:15:49: früher rumgerannt, aber habe festgestellt, es ist wirklich nicht für jeden und vor allem

00:15:55: fand ich schade, wenn jemand die Immobilien gekauft hat und dann Gründe gesucht hat,

00:16:00: warum die Immobilie nicht so toll ist. Ja, also das ist aber glaube ich generell so eine

00:16:06: Grundeinstellung, wenn du die Verantwortung dafür nicht übernehmen willst oder nichts

00:16:12: siehst, was die Immobilie dir eigentlich bringt und das ist also für mich ein Mindset-Thema.

00:16:18: Immobilien sind wirklich Mindset und wenn du schaffst aber die Dichte für die Immobilie

00:16:25: zu begeistert glaubt man, dann kannst du ein Imperium aufbauen und das ist wichtig, worauf

00:16:32: legst du den Fokus. Natürlich Immobilien ist jetzt kein Zuckerschlecken, es kann gut

00:16:36: gehen, aber es kann auch voll schief gehen und du musst auf alles vorbereitet sein.

00:16:41: Ja, es gibt Mietnormaten, es gibt Messies, was ist das?

00:16:44: Es gibt komische Leute, wir haben immer noch mit Menschen zu tun, aber nichts ist zu

00:16:50: trotz und ich hatte wirklich schon mit allem Erfahrung und es hält mich nicht davon ab

00:16:56: von meinem Ziel, was ich habe, also kein Mietnormat oder keine Sachbeschädigung, kein Mietausfall

00:17:03: wird mich davon abhalten, was ich vorhabe. Und das war von Anfang an meine Grundeinstellung.

00:17:09: Es ist egal auch, wenn du Unternehmer bist und ein Unternehmen fürst, es ist eine Illusion,

00:17:14: du denkst, es geht nur bergauf und du wirst dich keiner ausnutzen oder keiner verarschen

00:17:20: und alle Kunden sind zufrieden, also das ist eine Wunschvorstellung. Und genauso ist es

00:17:25: mit Immobilien, wir haben überall mit Menschen zu tun und das muss man einfach verstehen.

00:17:30: Deswegen ist die Grundeinstellung ganz, ganz wichtig und das ist denn mein Set und das

00:17:36: davon hängt auch wirklich dein Immobilien-Imperium ab oder nicht. Genau.

00:17:43: Also das waren so bisher, aber ich kann auch ein bisschen zu meinen Erfahrungen berichten.

00:17:48: Also ich habe tatsächlich wie gesagt ein Haus mal gekauft mit dem Fokus auf Cashflow

00:17:53: und das war nach zwei Monaten, war dann die Heizung kaputt, ich musste mit einem hohen

00:17:58: Betrag reingehen. Da war der Cashflow natürlich relativ und dann hatte ich noch einen Dachschaden.

00:18:05: Also es war alles nicht einfach und im Endeffekt habe ich dann auch die Mobile verkauft.

00:18:12: Also fast mit gar keinen Gewinn und das ist wirklich, wo ich gemerkt habe, okay krass,

00:18:21: jetzt habe ich den Fokus mal nicht auf die, also habe ich den Fokus nur auf die Mietrendiete

00:18:25: gelegt und habe aber nicht so sehr auf die Qualität geachtet von der Immobile und das

00:18:33: war wirklich mein Punkt und daraus habe ich dann auch viel gelernt. Deswegen setzt bitte

00:18:39: nicht den Fokus nur auf die Mietrendiete, sondern die gesamte Immobilien, den gesamten

00:18:43: Zustand und vor allem auch die Perspektive der Immobile. Das ist ganz, ganz wichtig,

00:18:48: weil es ist ein langfristiges Investment. So, also zusammengefasst, also der erste Punkt

00:18:55: war, dass du kein Theoretiker bleibst, sondern in die Umsetzung gehst. Zweiter Punkt war,

00:19:00: der Fokus nicht nur auf die Mietrendiete, dann der dritte Punkt war die mangelnde Diversifikation,

00:19:06: das heißt, dass du diesen Klumpenrisiko vermeidest und auch in andere Assets investierst und

00:19:14: dann das vierte war, nicht emotional zu entscheiden, ganz wichtig, vor allem für die Frauen unter

00:19:19: uns zu hören und dann, der fünfte Punkt war, schlecht vorbereitet zu sein, mit wenig kompetenten

00:19:27: Wissen starten, vom Umfeld beeinflussen lassen oder einfach irgendwie das machen zu wollen

00:19:34: und das wichtigste, das falsche Mindset an diese Immobile setzen. Das wäre, also ich glaube,

00:19:43: das kann wirklich alles oder 80 Prozent des Investments auch ruinieren, mit was für eine

00:19:49: Einstellung du an die Immobilien Investments rangehst. Genau, so viel dazu. Ich hoffe, ihr

00:19:56: konntet aus diesem Beitrag was mitnehmen. Ich würde mich freuen, wenn ihr Kommentare

00:20:01: setzt, vielleicht habt ihr auch schon irgendwelche Erfahrungen gemacht, kannst ja auch schon

00:20:04: reinschreiben, ob du bereits in eine Immobilien investierst oder noch überlegst, ob du es

00:20:09: machen sollst und würde mich auch gerne über deine Bewertung freuen und über die Sternchen

00:20:17: und ja, sei gespannt auf die nächste Folge, die wird natürlich auch interessant und ich

00:20:24: freue mich, euch gedient zu haben und bis zum nächsten Mal, eure Immodiva.

00:20:29: [Musik]